Le Pratiche per regolarizzare l’immobile in caso di abusi edilizi

Architetto Luca Ghiani per Astiamo

Buongiorno a tutti,
oggi parliamo della pratica in sanatoria da presentare 120 giorni dopo un acquisto di un immobile in un’asta giudiziaria.
È ormai sempre più frequente l’acquisto di immobili attraverso il canale delle aste perché si trovano delle occasioni migliori rispetto alle normali compravendite, però bisogna stare attenti perché gli immobili acquistati all’asta possono presentare abusi o difformità da sanare.

Principalmente il compito di verificare la presenza di abusi e l’eventuale sanabilità degli stessi è funzione del perito nominato per la stima degli immobili, per cui basta visionare bene la perizia di stima che è stata fatta dell’immobile, e in questa vengono indicati chiaramente quali sono gli abusi e anche quali sono i valori, o meglio le spese, che dovremmo sostenere per sanare queste difformità.

La decorrenza dei termini per la richiesta di sanatoria è a 120 giorni dopo l’emissione del decreto di trasferimento. L’aggiudicatario quindi deve depositare la domanda di concessione in sanatoria in base alle norme dettate dal decreto legge del 23 aprile 1985 numero 16.

Va presentata una richiesta di sanatoria in questi due casi: per gli immobili costruiti senza una licenza edilizia oppure per li immobili costruiti in difformità da qualsiasi titolo abitativo o in difformità della stessa licenza edilizia.

La sanatoria però non è sempre concessa: può essere concessa se l’opera da sanare è conforme sia agli strumenti urbanistici che erano vigenti al momento in cui è stato commesso l’abuso, sia agli strumenti urbanistici in vigore alla data odierna di presentazione della sanatoria.

Il caso più diffuso in cui si va a chiedere una sanatoria in comune è quando un immobile è stato costruito con una volumetria superiore a quella che era concessa a quel tempo, esempio avevo 1000 metri cubi e ho costruito un immobile di 1100 metri cubi, devo quindi sanare questi 100 metri cubi in più.

Bisogna guardare che in questo caso con i piani interventi o i piani regolatori vigenti, questi 100 metri cubi in più in quell’area o su quell’immobile siano concessi oppure no.

Al momento dell’acquisto adesso di questo immobile con questo abuso, io entro 120 giorni dal decreto di trasferimento devo presentare una richiesta di permesso in sanatoria.

È ovvio che tutto non si risolverà con una pacca sulla spalla da parte del comune o con la promessa del cittadino di non fare mai più dei lavori irregolari, ma ci sarà da pagare una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo del costo di costruzione che di solito viene corrisposto al comune. Si parte da un minimo di 516 € per piccole difformità, quando di solito queste difformità non sono quantificabili perché non sono aumenti di cubatura, quindi ho aperto una finestra in più, ho realizzato qualcosa di diverso, ma non più grande o con più volumetria rispetto a quello che era concesso, fino a 516 € per la normale difformità rispetto al progetto depositato più questo calcolo pecuniario in base al tributo di costo di costruzione che avrei dovuto versare per quei metri cubi in più raddoppiato.

Adesso vediamo i procedimenti con cui si può richiedere questo permesso di costruire in sanatoria. La procedura per richiedere la sanatoria in edilizia non garantisce di ottenerla, per ottenere la sanatoria bisognerà soddisfare determinati requisiti e anche avere un pizzico di fortuna.

Vediamo intanto i passaggi dell’iter con cui si può richiedere la sanatoria in edilizia: si presenta una domanda di permesso di costruire in sanatoria, intanto il mio consiglio è quello di rivolgervi a un professionista che saprà districarsi al meglio tra le pratiche burocratiche, egli infatti redigerà un progetto in cui andrà ad indicare quello che è lo stato autorizzato, lo stato di fatto con gli abusi edilizi e lo stato comparativo calcolando quindi quali sono le volumetrie e quali sono le difformità rispetto al progetto originario.

Il comune passerà quindi ad esaminare la domanda, accertando le conformità della richiesta e delle disposizioni previste dalla legge, dato che la regolarizzazione degli abusi edilizi è una procedura oggettiva e vincolata, dove non possono esistere i giudizi discrezionali da parte dell’amministrazione comunale.

A questo punto riceveremo un parere favorevole oppure un rigetto della pratica da parte dell’amministrazione comunale con le dovute motivazioni del rigetto stesso.

In caso di parere favorevole, l’amministrazione comunale ci calcolerà già qual’è la sanzione che dovremmo andare a versare, quindi quel predetto tributo di costo di costruzione moltiplicato per due oppure i 516 € per le normali difformità, e procederemo a pagare la sanzione e ritireremo il permesso di costruire in sanatoria.

Questo ci permetterà di aver regolarizzato l’immobile che noi abbiamo acquistato con degli abusi edilizi; in caso invece di opere non sanabili il comune calcolerà gli oneri e le sanzioni sulle opere sanabili, e invece ci obbligherà a riportare allo stato dei luoghi, quindi a quello che era il progetto originario approvato, tutte le difformità che non sono sanabili indicando le tempistiche per la realizzazione e/o la demolizione di queste opere e di norma sono 3 anni dall’inizio dei lavori.

A questo punto ci troveremo con un immobile conforme alla normativa vigente e possiamo prenderne regolarmente possesso, spostare la rsidenza, venderlo, affittarlo o farne qualsiasi tipo di uso riteniamo opportuno.

Con questo vi saluto e vi consiglio vivamente di dotarvi di un professionista.