Le possibili imposte in un’asta giudiziaria immobiliare

Buongiorno a tutti,
oggi parleremo delle spese da affrontare e da calcolare preventivamente prima di affrontare un’asta giudiziaria immobiliare.

Sicuramente è molto importante fare un buon piano finanziario prima di andare ad acquistare all’asta e per fare un buon piano finanziario dobbiamo sapere tutti i costi che ci sono da affrontare, oltre ovviamente a quello che è il costo dell’immobile.

Andiamo a vederli uno ad uno: prima di tutto ci sono le imposte sull’acquisto.

Le imposte sull’acquisto variano dalla prima casa, se si acquista una prima casa, se si acquista come seconda casa, oppure se si acquista da una procedura esecutiva o da un fallimento. Le imposte sono: l’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria e se si acquista da un’impresa tramite fallimento potrebbe esserci anche l’iva, potrebbe esserci se appunto viene esercitata l’opzione iva.
(Sulle imposte però chiaramente faremo un video apposito dove andremmo ad elencarle tutte e quindi elencare anche le pecentuali).

Poi abbiamo anche il costo del delegato. Nelle aste non abbiamo un notaio, un notaio arrogante cioè un notaio che stipula l’atto definitivo, ma abbiamo un delegato del giudice dove praticamente questo delegato chiaramente ha un costo: metà del costo è sostenuto dalla procedura, metà del costo invece è sostenuto dall’aggiudicatario, cioè da chi poi andrà ad acquistare la casa.

Questo importo varia ovviamente in base a scaglioni di prezzo di aggiudicazione ed è sempre importante farsi fare un preventivo dal delegato per capire e quantificare più o meno quale sarà il costo eventualmente in un’eventuale aggiudicazione.

Poi dobbiamo stare attenti ad una cosa importantissima che sono le spese condominiali regresse, naturalmente il più delle volte succede che un esecutato non paga le spese condominiali. In perizia normalmente sono citate tutte le spese condominiali, ma spesso le perizie hanno qualche anno e quindi non sono più attuali.

Va detto comunque che in caso di asta giudiziaria vanno saldate, in caso di aggiudicazione, solamente le spese dell’esercizio in corso e dell’esercizio precedente.

Importante quindi chiamare il custode per farsi dare il nome dell’amministratore condominiale e farsi dare il nome dell’amministratore condominiale e farsi dare quello che è l’effettivo consuntivo appunto dell’esercizio in corso e dell’anno precedente.

Un’altra voce importantissima sono eventuali abusi edilizi. Come sappiamo benissimo se compriamo in asta e ci sono degli abusi edilizi, sarà compito dell’aggidicatario sanarli a sue spese entro 120 giorni dalla data di decreto di trasferimento.

E quindi importantissimo perchè avremmo un costo tecnico, cioè l’architetto, il geometra o l’ingegnere che andrà a fare la pratica di sanatoria per sanare questi abusi e poi avremmo praticamente quelle che sono le oblazioni, cioè le sanzioni da pagare al comune.

Un’altra spesa importante se un aggiudicatario fa il mutuo, sono le spese di mutuo che però possono variare da banca a banca, quindi abbiamo l’istruttoria, possiamo avere l’assicurazione, abbiamo le spese di un’eventuale perizia.

Chiaramente a anche qui bisogna farsi fare un preventivo prima di andare a fare la gara d’asta o dal proprio consulente, quindi dal proprio mediatore creditizio, oppure dalla banca di riferimento.