Imposte di Acquisto per la Prima e Seconda Casa

Buongiorno,
oggi parliamo di imposte d’acquisto casa sia all’asta e logicamente valgono le stesse regole anche per l’acquisto al di fuori dell’asta, dipende poi se ci sono i requisiti oggettivi e i requisiti soggettivi.

Partiamo innanzittutto con le agevolazioni prima casa, cioè per chi acquista la prima casa.

Quali sono i requisiti?

Inanzittutto ci sono i requisiti oggettivi, quindi la casa, l’immobile che deve appartenere a determinate categorie catastali per poter essere acquistato come prima casa e poi ci sono dei requisiti soggettivi, cioè per chi va a comprare la prima casa.

Quali sono i requisiti soggettivi?

Sono inanzittutto non aver comprato, non essere possessore di case in tutto il territorio nazionale acquisite con analoghe agevolazioni quindi posso aver ereditato un’immobile, posso aver comprato un altro immobile chiaramente però non con le agevolazioni prima casa.

Secondo non avere altri immobili di proprietà, anche acquistati come seconda casa, nel comune dove vado ad acquistare la mia prima casa. Ultimo requisito, portare la residenza nel comune dove è situata la casa entro 18 mesi dall’acquisto o entro 18 mesi appunto dal decreto di trasferimento.

Quali sono poi le imposte che vado a pagare per la prima casa?

Se compro da un privato oppure se vado all’asta di un’esecuzione immobiliare da privato dovrò pagare tre tipi di imposta: l’imposta di registro, che è in percentuale, cioè il 2 percento sul valore catastale. Il valore catastale lo ricavo da quello che è la rendita dell’immobile moltiplicato per un coefficente fisso che è 115,5. Poi avrò l’imposta catastale, 50 euro fissi, e l’imposta ipotecaria che sono 50 euro fissi.

Mettiamo ora, visto che parliamo di aste, che l’immobile invece derivi da un fallimento di un’impresa oppure che si compri da un’impresa in una compravendita privata normale, io avrò l’iva agevolata che è il 4 percento invece non sul valore catastale, ma sul valore reale di transizione dell’immobile.

Esempio se l’immobile costa 100.000 euro, ci sarà l’iva al 4 percento su 100.000 sempre che l’impresa opti per l’opzione iva nel momento in cui siano passati 5 anni dall’ultimazione dell’immobile; prima dei 5 anni è dovuta l’iva sempre. Successivamente ai 5 anni dall’ultimazione dell’immobile, dall’ultimazione del bene che andiamo a compravendere praticamente l’impresa o il fallimento hanno l’opzione che possono accettare oppure no.

Le altre imposte quali sono?

Le imposte di registro, 200 euro, l’imposta catastale, 200 euro e l’imposta ipotecaria, 200 euro.
Tutte e tre in misura fissa e l’imposto di bollo di 230 euro.
Passiamo adesso alla seconda casa, se l’acquisto è da un privato o l’esecuzione immobiliare è di un’esecuzione che deriva da un privato, sostanzialmente avrò il 9 percento di imposta di registro sempre sul valore catastale più sempre i 50 euro di imposta catastale e imposta ipotecaria.

Invece stessa cosa se compro dall’impresa avrò gli stessi requisiti di prima, quindi 5 anni o no, opzione iva oppure no, solo che in questo caso l’iva salirà al 10 percento.

Restano invariate invece l’imposta catastale, quella ipotecaria e quella di registro e di bollo, che saranno 200, 200, 200 e 230 euro.

Ultima cosa va detto che se il valore catastale è inferiore ai 50.000 euro, quindi il 2 percento è inferiore ai 1000 euro di imposta di registro ovviamente ci sarà la franchigia di 1000 euro, quindi partiamo dai 1000 euro di franchigia e poi il 2 percento in su.