I Vizi Occulti nelle Aste Immobiliari Giudiziarie

Buongiorno a tutti,
oggi parliamo di quelli che sono i vizi occulti e perchè sono un elemento così determinante in un’asta giudiziaria e perché le persone ne tengono poco conto.

Innanzitutto vediamo cos’è un vizio occulto: è quando l’acquirente, che solamente dopo essere entrato in possesso del bene, si accorge di vizi che comportano la necessità di effettuare lavori corposi taciuti chiaramente in cattiva fede dal venditore.

L’articolo 1490 del codice civile infatti contenente disposizioni in merito alla garanzia per vizi della cosa venduta, la norma specifica che il venditore deve garantire è che la cosa venduta sia immune da vizi che lo rendono idoneo all’uso a cui è destinato, ovvero che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Quindi capiamo bene che in una compravendita normale il venditore garantisce appunto che non ci siano vizi occulti, che non ci siano danni occulti.
Facciamo un esempio banale e simpatico di vizio occulto: ovvero che ci sia un buco sul muro e quando vado a visitare la casa ci sia un armadio davanti, ma poi quando entro in possesso della casa tolgo l’armadio e praticamente mi ritrovo il buco.

Questo buco è stato taciuto in male fede dal proprietario, dal venditore e quindi in sostanza deve risarcire quello che è il danno.

Ma arriviamo anche a vizi che sono più nascosti e difficili da vedere, tipo un impianto idraulico, un sottoservizio che presenta delle tubazioni idriche che magari sono rotte e quindi comportano il rifacimento completo dell’intera pavimentazione e dell’intero impianto di quell’abitazione.

Ecco, nella compravendita privata siamo tutelati da questa problematica, cosa contraria invece nelle aste.

Nelle aste infatti non c’è nessuno che garantisca che non ci siano vizi occulti oppure che devono rimborsare nel momento in cui ento in possesso dopo essermelo aggiudicato.

Ed ecco perchè è molto importante, anche se molto sottovalutato, fare una visita dell’immobile con persone che siano competenti.

Chiaro che se la casa è ferma, se l’immobile non è abitato magari facciamo davvero fatica a scoprire quello che è un vizio occulto di un impianto di distribuzione idrica sottotraccia, quindi sotto il pavimento che non funziona, e quello si scoprirà solamente nel momento in cui si mette in funzione l’impianto.

Ma possiamo rilevare ad esempio le macchie di umidità che ad un occhio esperto possono essere segnale di una perdita, o di un’umidità di risalita oppure di un’infiltrazione del tetto, del solaio.

Agli occhi meno esperti invece può sembrare una semplice macchia che non nasconde problemi sicuramente più gravi e che poi comportano lavori e opere sicuramente molto costose.

Dunque il consiglio è questo: avendo la possibilità di ispezionare, di vedere la casa solamente una volta per un tempo breve con il custode giudiziario, il consiglio è primo chiaramente riservarsi una quota per far fronte a un’eventuale vizio occulto che troviamo; Sicuramente questa quota di denaro non è facilmene preventivabile, ma sicuramente un esperto può darvi un budget che poi voi dovete tenere conto nel momento in cui partecipate alla gara d’asta più o meno certo.

Il secondo consiglio invece: ispezionare la casa, visitare la casa con una persona chiaramente esperta che quanto meno può limitare i danni o può cogliere alcuni segnali che una persona che non è del settore non coglie e su quelli che potrebbero essere appunto dei problemi o dei vizi difficilmente rilevabili.