Diritto di Abitazione ad un’asta giudiziaria immobiliare

Buongiorno a tutti,
oggi parleremo del diritto di abitazione cioè cosa succede quando troviamo un diritto di abitazione quando andiamo a partecipare a un’asta giudiziaria immobiliare.

Innanzitutto cos’è il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento che può essere concesso da parte appunto del proprietario a qualsiasi persona, è soggetto a pubblicità obbligatoria e quindi lo troviamo trascritto nell’ex conservatoria dei registri immobiliari.

Dunque il diritto di abitazione consiste, per chi usufruisce di tale diritto, di poter usufruire dell’abitazione, dell’unità immobiliare esclusivamente per sè e per i propri familiari.

Si differenzia dall’usufrutto, su cui faremo un video prossimamente, perchè non si può alienare, cioè non si può vendere, nè si può locare l’immobile, ma usare esclusivamente per sè e i propri familiari.

Sul diritto di abitazione poi c’è sempre il solito emblema: è opponibile o non è opponibile alla procedura? È cancellabile o no dalla procedura?

Andiamo a rispondere con ordine: innanzitutto vale sempre il concetto della precedenza prenotativa.

Ovvero se il soggetto concede ipoteca volontaria alla banca che iscrive un’ipoteca sull’immobile, e in seguito concede il diritto di abitazione a un terzo, dunque sulla linea temporale successivamente alla concessione del diritto di abitazione, l’immobile viene pignorato dalla banca che aveva iscritto ipoteca prima della trascrizione del diritto di abitazione, in questo caso il diritto di abitazione non è opponibile alla procedura perchè il procedente aveva iscritto ipoteca prima che il diritto di abitazione venisse trascritto.

Dunque non essendo opponibile alla procedura, possiamo comprare tranquilli, in quanto non ci interessa assolutamente niente.

Cosa ben diversa invece se il pignoramento avviene successivamente al diritto di abitazione, ma non c’è un’ipoteca iscritta prima, tipo un debito privato.

In questo caso dunque l’esecutato prima del pignoramento concede il diritto di abitazione a un soggetto terzo, poi la casa viene pignorata e il procedente, che può essere un soggetto privato che ha contratto appunto un credito che non è riuscito a recuperare con l’esecutato, pignora e manda in esecuzione la casa.

A questo punto, il diritto di abitazione diventa opponibile, cioè chi va ad acquistare sostanzialmente subentra e quindi si tiene il diritto di abitazione del soggetto precedente.

Questo lo si può vedere chiaramente facendo una visura ipotecaria ed è una trascrizione molto insidiosa.

Facciamo inoltre un terzo esempio: ovvero la banca iscrive ipoteca, l’esecutato concede il diritto di abitazione.

Successivamente viene effettuato un pignoramento quindi il procedente è un soggetto che non è la banca.

In questo caso succede che viene ceduto sempre il diritto di abitazione, naturalmente la banca è privilegiata e prima incasserà lei, ma il diritto di abitazione in questo caso è sempre opponibile perchè in pignoramento è avvenuto successivamente al diritto di abitazione.

Ultima cosa, il diritto di abitazione anche quando non è opponibile alla procedura, non può essere cancellato dalla procedura stessa quindi anche se non è opponibile e non può essere esercitabile da chi ha acquistato questo diritto di abitazione, dovremmo lo stesso procedere a una cancellazione giudiziaria.

Successivamente dunque al decreto di trasferimento ci sarà una procedura giudiziale che durerà un pò di tempo, può essere qualche mese, ma può essere anche qualche anno, per ottenere la cancellazione di questo gravame.