Differenza tra: piena proprietà, nuda proprietà ed usufrutto

Buongiorno a tutti,
oggi parleremo della differenza tra piena proprietà, nuda proprietà e usufrutto che ci interessa per le aste perchè a volte l’oggetto dell’asta è l’usufrutto di un immobile e molte persone si ingannano pensando di acquisire l’intera proprietà.

Dunque l’intera proprietà chiaramente si può dividere tra usufrutto e nuda proprietà.

Cos’è quindi l’usufrutto? E’ un diritto reale di godimento.

L’usufruttuario può godere e disporre del bene come meglio crede quindi può locarlo, può darlo in comodato, può utilizarlo per sè stesso con chiaramente l’obbligo di mantenere bene l’immobile e di condurre l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia.

Il nudo proprietario in questo caso invece, che è l’altra parte che compone la piena proprietà, non può assolutamente disporre in nessuna maniera del bene se non vendere, alienare la nuda proprietà.

Sia la nuda proprietà, sia l’usufrutto sono alienabili cioè si possono vendere e quindi sia l’usufrutto che la nuda proprietà possono essere pignorabili e possono essere esecutabili, cioè possono essere messi all’asta.

Attenzione però che l’usufrutto si estingue con la morte del de cuius, cioè dell’usufruttuario quindi nel momento in cui vedete un’asta dell’usufrutto di un immobile, voi sapete che nel momento in cui vi aggiudicaste quell’asta sareste legati a livello temporale a l’utilizzo del bene, potrete disporre di quel bene e quindi diventerete voi i nuovi usufruttuari, ma sarete sempre legati a quella che è l’aspettativa di vita, dunque la vita del precedente usufruttuario, cioè colui che per primo ha acquistato l’usufrutto.

Chiaramente l’usufrutto è collegato a una tabella che va in base all’età: più l’usufruttuario ha un’età avanzata meno l’usufrutto vale, inversamente più l’usufruttuario ha un’età giovane più l’usufrutto vale.

La stessa cosa al contrario invece vale per la nuda proprietà chiaramente, in quanto più è giovane l’usufruttuario e meno varrà la nuda proprietà, invece più è anziano l’usufruttuario più vale la nuda proprietà.

È un investimento buono? Questa è la domanda che molti mi pongono, ma dipende perché diciamo che è un po’ una scommessa.

Se io compro l’usufrutto di un ventenne all’asta chiaramente può essere un buon investimento perché il ventenne avrà un’aspettativa di vita molto lunga e quindi potrò usufruire di quell’immobile per lungo tempo, potrò addirittura cedere l’usufrutto di quell’immobile basandomi appunto sull’aspettativa di vita che avrà l’usufruttuario precedente, cioè il ventenne.

Se invece l’usufruttuario ha ottant’anni diventa un investimento peggiore perché si presuppone che l’aspettativa di vita sia abbastanza breve.
Al contrario posso comprare una nuda proprietà ad un prezzo vantaggioso dove l’usufruttuario è ottantenne quindi con una prospettiva di riunire la nuda proprietà e entrare in possesso dell’immobile per disporre dell’immobile a breve termine?

Beh, lascio a voi la risposta perché se l’ottantenne poi vive fino a cento anni, ovviamente quella proprietà è stato un pessimo investimento.