Asta giudiziaria immobiliare: Occupazione dell’immobile

Oggi parliamo di occupazione dell’immobile all’asta.
Innanzitutto vediamo i 3 tipi di occupazione di un immobile all’asta.

1 Occupazione senza titolo
Significa che non c’è alcun titolo per occupare l’immobile. È il classico caso dell’esecutato che dopo che gli hanno pignorato la casa, continua comunque a viverci.

2 Occupazione con titolo non opponibile alla procedura
Quando si ha un titolo per cui l’occupante occupa l’immobile che può essere ad esempio il contratto di locazione, un contratto di comodato, un diritto di abitazione trascritto e non è opponibile alla procedura. Nel momento in cui abbiamo l’aggiudicazione del decreto di trasferimento si può disporre lo sloggio, la liberazione dell’immobile

3 Occupazione con titolo opponibile alla procedura
Vale. È il caso, ad esempio, di un immobile locato con un contratto di locazione e nel momento in cui l’aggiudicatario va ad acquisire l’immobile e quindi il decreto di trasferimento, subentra in quello che è il contratto di locazione e quindi è opponibile. Non posso fare nulla per liberare l’immobile se non subentrare a quelle che sono le obbligazioni del titolo stesso.

Quando un titolo è opponibile e quando non lo è

Facciamo un esempio: il contratto di locazione.

Titolo Opponibile
Il caso classico è quando un contratto di locazione viene registrato presso l’Agenzia delle entrate prima della data di trascrizione del pignoramento.
Quindi il proprietario ha locato l’immobile prima che il procedente pignorasse l’immobile.

Titolo Non opponibile

Quando il contratto di locazione viene registrato successivamente alla trascrizione di pignoramento.
È necessario verificare sempre in perizia lo stato occupazionale dell’immobile e aggiornarsi con il custode giudiziario perché, essendo che le procedure potrebbero essere vecchie di anni (come la perizia)